Immobilier de prestige à Paris et sur la Côte d’Azur : comment le marché a évolué en cinq ans ?

L’immobilier de prestige et de luxe fait rêver. Mais derrière ces appellations se cache un marché beaucoup plus vaste et plus nuancé qu’on ne l’imagine.

Faut-il nécessairement disposer de plusieurs dizaines de millions d’euros pour acheter un bien immobilier de prestige ? Un appartement à 900 000 € peut-il réellement être qualifié de « prestigieux » ? Et surtout, les marchés de Paris, de l’Île-de-France et de Nice et sa région évoluent-ils de la même manière ?

Depuis cinq ans, le marché immobilier haut de gamme a connu de profondes transformations : envolée des prix pendant les années de taux bas, ralentissement avec la remontée des taux, retour progressif des transactions, internationalisation de la clientèle et montée en puissance d’une nouvelle exigence : acheter moins pour acheter mieux.

Luxe, ultra-luxe, prestige : où commence réellement l’exception ?

Il n’existe pas de définition juridique de l’immobilier de luxe ou de prestige. Sur le marché international, on parle souvent de prime residential property pour désigner les biens situés dans le segment supérieur d’un marché.

La notion d’UHNWI, ou Ultra-High-Net-Worth Individual, désigne quant à elle une personne disposant d’un patrimoine net très élevé ; Knight Frank utilise le seuil de 30 millions de dollars pour cette catégorie.

L’ultra-luxe s’adresse donc à une clientèle extrêmement fortunée. Il peut s’agir d’hôtels particuliers exceptionnels à Paris, de demeures historiques, de villas pieds dans l’eau, de domaines avec plusieurs hectares ou encore d’appartements « trophy assets » dont la valeur peut atteindre plusieurs dizaines de millions d’euros.

Mais entre l’immobilier résidentiel classique et cet univers de l’ultra-luxe existe un marché beaucoup plus large : celui de l’immobilier de prestige accessible à une clientèle fortunée, avec des budgets pouvant, selon les secteurs, se situer entre environ 700 000 € et 5 ou 6 millions d’euros.

Et c’est là qu’il faut dépasser la seule notion de prix.

Le prestige ne se mesure pas uniquement au nombre de zéros

Un bien peut avoir une véritable dimension patrimoniale sans coûter plusieurs millions d’euros.

Une demeure Belle Époque, un appartement situé dans un immeuble remarquable, une propriété ayant appartenu à une personnalité historique, un hôtel particulier de caractère ou un appartement bénéficiant d’une vue totalement dégagée peuvent présenter une valeur exceptionnelle.

La rareté, l’exclusivité, l’adresse, l’architecture, l’Histoire, la vue ou encore la qualité des volumes sont autant de critères qui peuvent faire entrer un bien dans la catégorie du prestige.

C’est particulièrement vrai à Nice, où le patrimoine Belle Époque, les villas historiques, les immeubles emblématiques et les vues sur la Méditerranée constituent des caractéristiques impossibles à reproduire.

Un appartement à 900 000 € peut donc être un véritable bien patrimonial, tandis qu’un appartement beaucoup plus cher, mais standardisé, ne présentera pas nécessairement la même singularité.

Cinq ans de transformation du marché immobilier de prestige

Les cinq dernières années peuvent être résumées en plusieurs phases.

En 2020 et 2021, les taux de crédit historiquement bas ont soutenu la demande et favorisé les achats résidentiels, y compris sur les marchés haut de gamme. Paris et les grandes métropoles ont cependant été bousculés par la recherche d’espace, d’extérieur et de qualité de vie.

Puis le retournement est arrivé avec la remontée rapide des taux d’intérêt et le durcissement des conditions de financement.

À Paris, la correction du marché général a été significative. Les données DVF montrent un prix médian autour de 10 536 €/m² au premier trimestre 2021, contre environ 9 444 €/m² au quatrième trimestre 2025, soit une baisse d’environ 10 %.

Mais cette moyenne masque une réalité essentielle : le marché de prestige ne réagit pas exactement comme le marché résidentiel traditionnel.

Knight Frank estime ainsi que le résidentiel prime parisien a vu ses prix progresser d’environ 12 % depuis le début de la crise sanitaire, pour atteindre environ 22 730 €/m², tandis que les volumes de transactions ont été davantage affectés.

Autrement dit : le marché a ralenti, mais les biens véritablement exceptionnels ont mieux résisté.

Les chiffres des Notaires du Grand Paris montrent par ailleurs que le marché francilien a commencé à retrouver du volume en 2025, avec près de 125 000 ventes de logements anciens sur l’année. À Paris, le prix moyen des appartements se situait autour de 9 600 €/m² fin 2025.

Cette reprise ne signifie pas pour autant un retour au marché euphorique des années 2020-2021. Les acquéreurs sont aujourd’hui plus rationnels, plus informés et beaucoup plus sélectifs.

Immobilier de prestige à Paris : la qualité prime sur la simple adresse

Paris reste l’un des marchés résidentiels les plus recherchés au monde.

Le 7e arrondissement, le 8e, le Triangle d’Or, certains secteurs du 16e, l’Île Saint-Louis ou encore les beaux quartiers de l’ouest parisien concentrent une clientèle patrimoniale française et internationale.

Mais l’époque où une bonne adresse suffisait à justifier n’importe quel prix semble révolue.

Les acquéreurs d’aujourd’hui examinent le bien dans ses moindres détails : étage, lumière, vue, présence d’un extérieur, qualité de la copropriété, ascenseur, plan, hauteur sous plafond, état technique, stationnement, performance énergétique et potentiel de valorisation.

Les données d’annonces vont dans le même sens : les portails spécialisés et généralistes proposent plusieurs milliers de biens présentés comme « luxe » ou « prestige » à Paris.

Attention toutefois : un prix affiché sur un portail n’est pas un prix de vente. Les annonces peuvent être dupliquées entre plusieurs agences et ne reflètent ni les négociations ni les transactions réellement enregistrées dans DVF.

C’est précisément pour cette raison que l’analyse d’un professionnel reste essentielle lorsqu’il s’agit d’estimer un bien d’exception.

Immobilier de prestige à Nice et sur la Côte d’Azur : une autre logique de valeur

Le marché niçois présente une dynamique différente.

Selon les données DVF retraitées disponibles, le prix médian des ventes à Nice est passé d’environ 4 224 €/m² au premier trimestre 2021 à 5 000 €/m² au quatrième trimestre 2025, soit une progression d’environ 18 %.

Cette évolution illustre la résistance du marché niçois, alors même que le marché résidentiel français connaissait plusieurs années plus contrastées.

Mais là encore, les moyennes communales ne racontent qu’une partie de l’histoire.

Dans les quartiers les plus recherchés de Nice et dans les communes littorales voisines, la valeur peut varier considérablement selon la vue, l’étage, l’architecture, la proximité de la mer, la tranquillité ou encore la présence d’une terrasse ou d’un jardin.

Sur la Côte d’Azur, la rareté devient une composante essentielle du prix.

Un appartement avec vue mer dans un immeuble historique, une villa bénéficiant d’un emplacement réellement privilégié ou une propriété présentant un caractère architectural fort peuvent atteindre des niveaux de prix très supérieurs à ceux du marché résidentiel moyen.

La Côte d’Azur bénéficie par ailleurs d’un avantage structurel : son attractivité internationale, son climat, son littoral, sa qualité de vie et la proximité de Monaco, de l’Italie et de plusieurs pôles internationaux.

Qui achète aujourd’hui l’immobilier de prestige ?

La clientèle du prestige n’est pas homogène.

À Paris, on retrouve des entrepreneurs, dirigeants, professions libérales, cadres internationaux, investisseurs patrimoniaux et familles disposant d’un patrimoine important. À cette clientèle française s’ajoutent des acquéreurs étrangers recherchant une résidence principale, secondaire ou un pied-à-terre.

Knight Frank souligne notamment l’attractivité de Paris auprès des grandes fortunes internationales et son rôle croissant dans les stratégies de mobilité des patrimoines.

Certaines nationalités sont particulièrement visibles sur le marché parisien haut de gamme : Américains, Suisses, Britanniques, Allemands, Belges, Scandinaves et clientèle du Moyen-Orient font régulièrement partie des profils rencontrés sur le segment prime.

Et sur la Côte d’Azur ?

La clientèle internationale y est encore plus structurante.

Nice et la Riviera attirent des acheteurs recherchant un pied-à-terre, une résidence secondaire ou une installation partielle. Le climat, la mer, la gastronomie, le nautisme, le golf, les événements internationaux et la proximité de Monaco participent à cette attractivité.

Les professionnels du marché citent régulièrement les Américains, Suisses, Belges, Britanniques, Scandinaves, Allemands et certaines clientèles du Moyen-Orient et d’Europe de l’Est parmi les acheteurs actifs.

La logique d’achat peut également être différente.

À Paris, le prestige est souvent associé au patrimoine, à la culture, au travail, à l’investissement et à l’image sociale.

Sur la Côte d’Azur, il est plus souvent associé au cadre de vie, à la résidence secondaire, à la transmission patrimoniale et à l’art de vivre.

Pourquoi les portails immobiliers ne suffisent-ils plus ?

C’est probablement l’un des grands enseignements de ces cinq dernières années.

Pour un bien immobilier classique, publier une annonce sur les grands portails reste indispensable.

Mais lorsque l’on commercialise un bien rare à plusieurs millions d’euros, la question devient différente :

Où se trouvent réellement les acquéreurs susceptibles de l’acheter ?

Un client très fortuné ne consulte pas nécessairement quotidiennement les portails immobiliers.

Il peut être accompagné par un conseiller en gestion de patrimoine, une banque privée, un family office, un avocat fiscaliste, un notaire ou une conciergerie haut de gamme.

Il peut également appartenir à des réseaux où l’immobilier circule par recommandation : clubs de golf, tennis, nautisme, équitation, aviation privée, réseaux d’affaires ou cercles professionnels internationaux.

Le potentiel des prescripteurs est d’autant plus intéressant que l’immobilier reste une composante importante de la stratégie des grandes familles. L’étude EY 2025 consacrée aux family offices indique que 41 % des family offices interrogés citent l’immobilier parmi leurs secteurs d’investissement privilégiés.

Le rôle du professionnel de l’immobilier de prestige ne consiste donc plus seulement à publier une annonce.

Il consiste à identifier le bon marché, qualifier le bon acquéreur, comprendre son environnement patrimonial et activer les bons réseaux de confiance.

À quoi pourrait ressembler le marché du prestige dans les cinq prochaines années ?

Prédire précisément les prix de l’immobilier de prestige à l’horizon 2031 serait hasardeux.

En revanche, plusieurs tendances de fond semblent déjà se dessiner.

1. La rareté devrait continuer à primer

Un bien réellement exceptionnel ne peut pas être multiplié.

À Paris comme à Nice, les propriétés historiques, les vues rares, les grandes terrasses, les jardins en pleine ville et les adresses emblématiques resteront structurellement recherchés.

2. La clientèle internationale devrait rester déterminante

Les grandes fortunes sont mobiles et arbitrent leur patrimoine entre plusieurs pays et plusieurs villes.

Paris conserve une position internationale majeure, tandis que la Côte d’Azur bénéficie d’un positionnement unique entre Europe, Méditerranée et Monaco.

3. La performance énergétique prendra de l’importance

Même sur le marché haut de gamme, les acquéreurs seront de plus en plus attentifs au DPE, aux coûts énergétiques, à l'isolation, au confort d'été et à la qualité globale du bâtiment.

4. Le marché devrait rester très polarisé

Il est probable que les biens standards continuent à faire l’objet de fortes négociations tandis que les propriétés réellement rares conserveront une prime.

Cela signifie qu’il faudra de moins en moins raisonner uniquement en prix au mètre carré.

Pour un bien d’exception, la vraie question devient :

Combien vaut sa rareté ?

Paris ou Côte d’Azur : la même clientèle de prestige ?

Pas tout à fait.

Les deux marchés partagent une clientèle internationale et des enjeux patrimoniaux communs, mais les motivations d’achat diffèrent.

À Paris et en Île-de-France, l’adresse, l’architecture, l’Histoire, la proximité des centres économiques et culturels et la valeur patrimoniale sont déterminantes.

À Nice et sur la Côte d’Azur, la vue, la mer, l’extérieur, le climat, la tranquillité, l’art de vivre et la proximité de Monaco pèsent davantage.

Pour autant, un point commun domine désormais les deux marchés :

les acquéreurs recherchent de plus en plus des biens qui ont une histoire, une identité et quelque chose d’impossible à reproduire.

C’est probablement cela, finalement, le véritable luxe immobilier.

Vous possédez ou recherchez un bien immobilier de prestige ?

Appartement de caractère à Paris, propriété patrimoniale en Île-de-France, villa sur la Côte d’Azur ou pied-à-terre à Nice : la commercialisation d’un bien d’exception nécessite une approche différente de celle d’un bien résidentiel classique.

Au-delà des portails immobiliers, j’accorde une attention particulière à la valorisation du bien, à l’identification des acquéreurs pertinents et aux réseaux susceptibles de les mettre en relation avec la propriété.

Vous souhaitez connaître la valeur réelle de votre bien, identifier les acheteurs correspondant à votre propriété ou rechercher un bien rare à Paris, en Île-de-France ou sur la Côte d’Azur ?

Échangeons simplement autour de votre projet.

Caroline Herbert - [email protected] - Tel +33 (0)7 82 39 32 39