Marché immobilier à la rentrée 2026 : faut-il acheter, vendre… ou attendre 2027 ?
Après le violent ralentissement du marché immobilier intervenu entre 2022 et 2024, l’année 2025 avait laissé espérer le début d’un retour à la normale. Baisse des taux, reprise progressive du crédit, remontée du nombre de transactions : les signaux étaient redevenus plus favorables.
La rentrée 2026 vient toutefois rappeler que la reprise immobilière ne sera probablement ni rapide, ni linéaire.
Les derniers chiffres publiés par l’Insee et les Notaires le 8 septembre montrent en effet une baisse de 1 % des prix des logements anciens au deuxième trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent. Sur un an, le recul atteint 0,8 %. Les appartements résistent mieux, avec une baisse trimestrielle de 0,6 %, tandis que les maisons reculent de 1,3 %.
Dans le même temps, les taux de crédit ne poursuivent plus leur décrue : le taux moyen des nouveaux prêts à l’habitat hors renégociations est remonté à3,30 % en juillet 2026.
Alors, faut-il s’inquiéter ? Est-ce le moment d’acheter ? Les vendeurs doivent-ils revoir leurs prétentions ? Et surtout, attendre 2027 permettrait-il réellement de faire une meilleure affaire ?
La réponse est beaucoup plus nuancée qu’un simple constat de hausse ou de baisse des prix.
Les prix de l’immobilier ancien repartent à la baisse
La statistique publiée ce 8 septembre constitue un véritable changement de tonalité.
Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens diminuent de1 % sur trois moisen France hors Mayotte. Sur un an, ils sont désormais en recul de 0,8 %.
Cette moyenne recouvre cependant une différence importante entre les catégories de logements :
- appartements anciens : –0,6 % sur le trimestreet –0,1 % sur un an ;
- maisons anciennes : –1,3 % sur le trimestreet –1,3 % sur un an.
Après plusieurs trimestres donnant l’impression d’une stabilisation du marché, la correction n’est donc pas complètement terminée.
Il faut néanmoins garder ces chiffres en perspective.
La baisse actuelle n’a rien de comparable avec le décrochage observé lors de la crise immobilière provoquée par la remontée brutale des taux en 2022 et 2023. Nous sommes davantage dans un marché qui cherche son nouvel équilibre entre le pouvoir d’achat des acquéreurs, le niveau des taux et les attentes des vendeurs.
Les ventes résistent : un marché ralenti, mais loin d’être bloqué
La deuxième information importante concerne les volumes.
Fin juin 2026, environ 954 000 transactions de logements anciens avaient été enregistrées sur douze mois.
Ce chiffre mérite d’être comparé à la situation d’il y a deux ans. Après avoir fortement chuté, les volumes avaient progressivement redémarré à partir de l’automne 2024. Fin mars 2026, l’Insee comptabilisait déjà environ 952 000 transactions cumulées sur douze mois.
Autrement dit, le marché fonctionne.
Mais il fonctionne désormais de manière beaucoup plus sélective.
Un bien correctement estimé, bien présenté, avec de bonnes caractéristiques, peut trouver son acquéreur relativement rapidement. À l’inverse, un logement affiché 10 % au-dessus de sa valeur réelle peut rester plusieurs mois sur les portails, même dans une zone recherchée.
C’est sans doute l’un des changements les plus importants du marché depuis cinq ans : les acheteurs ont retrouvé du choix et donc du pouvoir de négociation.
Les taux remontent légèrement : pourquoi cela change beaucoup de choses
La baisse des taux avait été l’un des moteurs de la reprise immobilière en 2024 et 2025.
Mais le mouvement semble désormais avoir atteint un palier.
Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations est passé à 3,30 % en juillet 2026.
À titre de comparaison, il était encore de 3,21 % en mai.
Cette différence paraît faible. Pour un acquéreur, elle ne l’est pas forcément.
Sur un crédit important et une durée de vingt ou vingt-cinq ans, quelques dixièmes de point supplémentaires peuvent représenter plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros de coût supplémentaire et réduire la capacité d’emprunt.
C’est pourquoi la question « faut-il attendre que les prix baissent encore ? » doit toujours être associée à une autre question :
à quel taux pourra-t-on emprunter demain ?
Une baisse de 3 % du prix d’un appartement peut parfaitement être absorbée par une hausse du coût du financement.
L’acquéreur qui attend uniquement une baisse des prix n’est donc pas nécessairement gagnant.
Faut-il acheter maintenant ou attendre 2027 ?
Pour un acquéreur disposant d’un financement solide et trouvant aujourd’hui un bien correspondant réellement à ses critères, attendre 2027 n’est pas forcément rationnel.
Il faudrait en effet cumuler plusieurs conditions favorables : une nouvelle baisse sensible des prix, des taux stables ou orientés à la baisse et une offre suffisamment abondante.
Or rien ne permet de garantir que ces trois éléments seront réunis simultanément.
Le contexte actuel présente même certains avantages.
Les acheteurs sont moins nombreux à se positionner précipitamment et disposent généralement de davantage de temps pour visiter, comparer et négocier.
Cela peut être particulièrement intéressant pour les biens présentant un défaut corrigeable : décoration datée, travaux, mauvais DPE, absence d’ascenseur ou configuration perfectible.
En revanche, les biens rares continuent souvent d’échapper à cette logique.
Un appartement familial avec extérieur dans un bon quartier, une maison bénéficiant d’une vraie vue, un dernier étage, un appartement de caractère ou une adresse patrimoniale ne devient pas mécaniquement moins recherché parce qu'un indice national recule de 1 %.
Paris : des prix stabilisés, mais un marché extrêmement sélectif
Paris illustre parfaitement cette nouvelle configuration.
Selon les estimations MeilleursAgents au 1er septembre 2026, le prix moyen d’un appartement parisien se situe autour de 9 670 €/m². Sur un an, les prix sont pratiquement stables, après une baisse d’environ 10,5 % sur cinq ans.
Cela signifie que l’essentiel de la correction parisienne s’est déjà produit.
Mais raisonner uniquement en prix moyen au mètre carré devient de moins en moins pertinent.
Entre un rez-de-chaussée sombre sur rue et un dernier étage lumineux, entre un appartement nécessitant une rénovation complète et un logement prêt à habiter, ou entre une rue très passante et une adresse résidentielle recherchée, les écarts peuvent être considérables.
Dans certains segments, notamment les appartements familiaux ou les biens disposant d’un extérieur, la rareté continue de soutenir les prix.
Le marché parisien devient ainsi de plus en plus un marché de qualité plutôt qu’un simple marché de mètres carrés.
Nice : la moyenne baisse, mais certains biens restent très recherchés
La situation niçoise est tout aussi intéressante.
Au 1er septembre 2026, MeilleursAgents estime le prix moyen d’un appartement à Nice à environ 5 219 €/m².
Les prix affichent une baisse de 1,4 % sur un an, mais restent néanmoins supérieurs de plus de 14 % à leur niveau d’il y a cinq ans.
Cette évolution résume assez bien la situation de la Côte d’Azur : le marché se calme après plusieurs années de forte progression, sans pour autant revenir aux niveaux antérieurs.
Et ici encore, parler d’un « prix de Nice » a relativement peu de sens.
La proximité de la mer, une vue dégagée, une terrasse, un étage élevé, le calme, le caractère architectural de l’immeuble ou la possibilité de vivre à pied peuvent modifier fortement la valeur d’un logement.
L’écart entre deux appartements de même superficie situés à quelques centaines de mètres peut facilement atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros dans certains secteurs.
Sur les marchés les plus recherchés de Nice et de la Côte d’Azur, la rareté continue donc de jouer un rôle essentiel.
La vraie ligne de fracture du marché : les bons biens et les autres
C’est probablement la tendance la plus importante de cette rentrée.
Le marché immobilier n’est plus véritablement coupé entre zones où les prix montent et zones où les prix baissent.
Il est de plus en plus partagé entre biens désirables et biens difficiles à vendre.
Les acheteurs sont devenus plus exigeants.
Ils regardent davantage le DPE, le montant des charges, la luminosité, le bruit, l’environnement immédiat, la présence d’un extérieur, le coût futur des travaux et, bien sûr, le prix.
Un appartement moyen proposé au prix d’un appartement exceptionnel sera sanctionné.
À l’inverse, un bien rare, bien situé et correctement valorisé conserve une vraie capacité à déclencher une décision rapide.
Cette évolution oblige les vendeurs à sortir d’une logique très répandue pendant les années de hausse : « on tente un prix élevé et on verra ».
Aujourd’hui, un mauvais prix de départ peut faire perdre plusieurs mois et conduire finalement à vendre moins cher que si le bien avait été correctement positionné dès sa mise en vente.
Vendeurs : faut-il attendre que le marché reparte ?
Attendre 2027 peut se justifier pour un propriétaire qui n’a aucune urgence de vendre.
Mais cela reste un pari.
Personne ne peut garantir une remontée des prix dans six ou douze mois.
Le vendeur doit surtout se poser trois questions :
Quel est réellement le prix de mon bien aujourd’hui ?
Quelle concurrence rencontre-t-il sur le marché ?
Et quels éléments le rendent plus ou moins désirable que les autres biens disponibles ?
Dans le marché actuel, la stratégie de commercialisation compte presque autant que le contexte économique.
Qualité des photographies, rédaction de l’annonce, ciblage des acquéreurs, diffusion adaptée au type de bien, préparation du logement et réalisme du prix constituent désormais des éléments déterminants.
Pour certains biens de caractère ou à forte valeur patrimoniale, une commercialisation différente du simple affichage sur les grands portails peut également faire toute la différence.
Alors, acheter, vendre ou attendre ?
Les chiffres du deuxième trimestre 2026 montrent que le marché immobilier français n’est pas encore entré dans une véritable phase de hausse.
Mais ils ne décrivent pas non plus un marché en crise.
Les transactions se maintiennent autour de 950 000 ventes annuelles, les acquéreurs sont présents et le financement reste disponible, même si les taux remontent légèrement.
Nous sommes probablement entrés dans une phase plus saine, mais aussi plus exigeante.
Pour les acheteurs, c’est un marché dans lequel il est possible de négocier — à condition de savoir distinguer une véritable opportunité d’un bien simplement surévalué.
Pour les vendeurs, c’est un marché où la qualité du positionnement initial devient essentielle.
Et pour les professionnels de l’immobilier, c’est précisément dans ce type de période que l’estimation, la connaissance très fine d’un quartier et la stratégie prennent tout leur sens.
Les années où presque tout se vendait parce que les prix montaient sont derrière nous. La rentrée 2026 marque le retour d’un marché où chaque bien doit convaincre par son prix, ses qualités et sa capacité à répondre à un véritable projet de vie.
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